Comprare casa o prenderla in affitto? Conviene comprare per investire?

Una recente indagine di mercato si è occupata della convenienza di comprare casa (ricorrendo ad un mutuo) piuttosto che prenderla in affitto. Sono stati presi in considerazione dodici appartamenti situati in dieci città e sono stati utilizzati, per effettuare il confronto, prezzi e affitti di mercato. Nella ricerca si ipotizza che il potenziale acquirente e l’affittuario abbiano lo stesso tenore di vita, che paghino entrambi le spese condominiali ordinarie (di gestione), che i contanti che uno anticipa per l’acquisto,  l’altro (l’inquilino) li investa in titoli di Stato. Il proprietario paga le rate del mutuo e l’altro il canone di affitto di mercato. L’inquilino, inoltre, investe la cifra che il proprietario paga per spese straordinarie e l’assicurazione.
Dall’indagine risulta che quasi sempre il calcolo è a favore di chi compra l’appartamento in cui vive. Infatti dopo dieci anni, si ritrova con un capitale più alto rispetto a chi ha scelto di stare in affitto. E la situazione non cambia anche allungando a quindici anni la durata del periodo preso in considerazione. Insomma conviene comprare.

Si otterrebbe un risultato completamente opposto, ipotizzando uno scenario diverso per quanto riguarda il costo del denaro. Immaginando un ritorno del rendimento dei titoli di Stato al 3% e i tassi dei mutui al 4,5%, la convenienza passa dalla parte dell’affitto. Se ne deduce che, quando le rate del mutuo sono più alte e la redditività dell’investimento alternativo al mattone è più elevata, diventa meno conveniente investire nella casa.
Se ragioniamo nell’ottica dell’investimento, quando si vuole comprare casa è bene procedere ad una valutazione attenta del mercato. In linea generale è sempre meglio comprare appartamenti di piccolo taglio, in stabili in buone condizioni. E puntare su zone ben collegate e ben servite, possibilmente vicino a università, sedi di grandi aziende, centri direzionali. Si possono così incrociare le esigenze di studenti universitari, professionisti, manager, dipendenti in trasferta. Va però detto che in questi casi per affittare in canone libero, o si fà un contratto per la durata standard di quattro anni automaticamente rinnovabili o bisogna ricorrere a escamotage che presentano forti rischi di legittimità. Prendendo per esempio degli immobili la cui redditività varia dal 3% al 5% lordo, è bene privilegiare l’acquisto per uso diretto immediato o in attesa che serva ad un figlio. In questo secondo caso, si può dare in affitto la casa per qualche anno ricavandone un reddito analogo a quello dei titoli di Stato.
Un’operazione classica, e ancora consigliabile, è l’acquisto di un appartamento già affittato e da destinare, in futuro non molto prossimo, al figlio o ai figli. In questo modo si ha la possibilità di comprare ad un prezzo inferiore del 20-30% rispetto ai valori standard di mercato e di godere di un reddito mensile finchè il figlio non andrà ad abitarci.
Bisogna comunque considerare che esiste il rischio di trovare un inquilino moroso, e liberare un appartamento da chi non paga rimane purtroppo una procedura lunga, costosa e stressante.
Si può terminare dicendo che la convenienza di comprare casa o meno dipende da diversi fattori,  come per esempio le esigenze  personali e familiari del compratore, la sua età, il denaro disponibile. In linea di massima comprare casa per uso personale è sempre conveniente. Se invece si vuole investire o speculare il discorso si fa più complesso.

Comunicato di mrinvest | Pubblicato Domenica, 22-Ago-2010 | Categoria: Finanza